Финансовый глоссарий
Ключевые показатели доходной недвижимости — простыми словами, с формулами и примерами. Для инвесторов-новичков, риелторов и аналитиков.
Коэффициент окупаемости инвестиций
Показывает, сколько прибыли приносит каждый вложенный рубль за период. Универсальная метрика: применима и к недвижимости, и к любым другим инвестициям.
ROI = Прибыль за год / Вложенная сумма × 100%
Пример
Вы купили помещение за 20 000 000 ₽ и за год заработали на аренде 2 000 000 ₽ чистыми. ROI = 2 000 000 / 20 000 000 × 100% = 10% годовых.
Чистый операционный доход
Годовой доход от аренды за вычетом операционных расходов (OPEX), но до налога на прибыль, платежей по кредиту и капитальных затрат. Главная метрика «здоровья» арендного бизнеса.
NOI = Годовой арендный доход − OPEX
Пример
Арендатор платит 200 000 ₽/мес → 2 400 000 ₽/год. Расходы на содержание — 400 000 ₽/год. NOI = 2 400 000 − 400 000 = 2 000 000 ₽/год.
Именно NOI используется в карточках объектов на ПРОГАБС для расчёта доходности и срока окупаемости.
Операционные расходы
Регулярные расходы на содержание объекта: коммунальные платежи, налог на имущество, страховка, обслуживание, управление, мелкий ремонт. Не включают капитальные вложения и платежи по ипотеке.
OPEX = Сумма всех регулярных расходов за год
Пример
Помещение 150 м²: коммуналка 15 000 ₽/мес (180 000 ₽/год) + налог на имущество 160 000 ₽/год + обслуживание 60 000 ₽/год = OPEX 400 000 ₽/год.
Капитальные затраты
Разовые крупные вложения, повышающие стоимость или продлевающие срок службы объекта: ремонт, замена кровли и инженерных систем, перепланировка, подключение мощностей. В NOI не входят — учитываются отдельно.
CAPEX = Затраты на приобретение и улучшение актива
Пример
Перед сдачей помещения вы сделали ремонт за 1 500 000 ₽ и увеличили электрическую мощность за 300 000 ₽. CAPEX = 1 800 000 ₽ — эта сумма прибавляется к вложениям при оценке реальной доходности.
Ставка капитализации
Отношение чистого операционного дохода к цене объекта. Позволяет сравнивать объекты между собой независимо от способа финансирования: чем выше ставка — тем быстрее объект «отбивает» цену.
Cap Rate = NOI / Цена объекта × 100%
Пример
NOI = 2 000 000 ₽/год, цена — 20 000 000 ₽. Cap Rate = 2 000 000 / 20 000 000 × 100% = 10%.
В карточках объектов на ПРОГАБС этот показатель называется «Доходность, %» и считается по той же формуле.
Денежный поток
Деньги, которые фактически остаются у собственника за период после всех обязательных платежей: операционных расходов, а при покупке в кредит — и платежей банку.
Cash Flow = Поступления − Все платежи за период
Пример
Аренда приносит 200 000 ₽/мес, расходы — 33 000 ₽/мес, платёж по кредиту — 90 000 ₽/мес. Cash Flow = 200 000 − 33 000 − 90 000 = 77 000 ₽/мес — свободные деньги инвестора.
Внутренняя норма доходности
Ставка, при которой вложения полностью окупаются будущими денежными потоками с учётом стоимости денег во времени. Учитывает, что рубль сегодня дороже рубля через 5 лет, и позволяет сравнить объект с депозитом или облигациями.
IRR — ставка, при которой NPV всех потоков = 0
Пример
Вы вложили 20 000 000 ₽, 5 лет получали по 2 000 000 ₽/год, затем продали объект за 24 000 000 ₽. IRR ≈ 13% годовых — это «эквивалентная ставка депозита» такой сделки.
Срок окупаемости
За сколько лет чистый доход от аренды вернёт цену покупки. Самая наглядная метрика для быстрого сравнения объектов: обратная величина ставки капитализации.
Срок окупаемости = Цена объекта / NOI
Пример
Цена — 20 000 000 ₽, NOI — 2 000 000 ₽/год. Окупаемость = 20 000 000 / 2 000 000 = 10 лет.
На ПРОГАБС показатель отображается в карточке объекта как «Окупаемость, лет».